最近一段时间以来，围绕着房地产业话题、争论不断。

有的认为在多项政策的刺激之下，房地产很快将重拾升势。

(相关资料图)

有的则认为房地产业已积重难返，还将继续下挫。

其实，任何人的话都是基于一定的立场、一定的条件之下所说的。

就像有一个购房者所说的那样：

没买房子前，我最喜欢听那些自媒体喷房地产、数落某楼盘的种种不好。

买了房子后，我一听谁说我买的楼盘不好，我就想打他。

所以，自己要有一定的判断力。

其实，相比这个分析，那个判断，大家更要关注房地产市场的成交数据。

比如土拍热度怎么样？

比如新房去化速度怎么样？

特别是二手房的成交数据对于判断房地产的走势更加重要。

因为二手房是多少个个体之间成交数据的反映，二手房则受市场驱动更大。

所以，看二手房的成交量、成交价格走势，更能反映出楼市的真实情况。

同样，二手房成交走势会影响新房的走势，进而影响到整个楼市的走向。

而且，看二手房走势，要看整体数据情况。

某一套房子、某一片区是涨是跌，带有很大偶然性。

而整个市场的数据则反映楼市的走向。

比如上海楼市，如今已经是五连跌。

一、成交量五连跌：半年减少7000多套

对上海来说，2022年是个特殊年份。

3个月的封控，楼市也陷入停滞状态。

直到6月份才逐渐恢复正常。

7月份，上海二手房冲高到近两万套，为1.97万套。

不过，上海二手房可谓是恢复即巅峰，此后就一路下行。

2022年下半年，上海二手房成交量就仿佛是一条下行的抛物线。

从7月份的1.97万套，一路下降至12月份的1.24万套。

半年内月成交量减少了7000多套。

整个2022年上海二手房全年成交量，只有15.5万套。

这是近五年来最惨淡的一年。

12月份的二手房挂牌量达到了惊人的4.41万套，整个上海二手房房源，也达到了前所未有的14万套。

房源数量在增多，客户数量在减少。

上海二手房已经呈现出：供大于求这一特征非常明显。

成交量下跌意味着大家购房意愿不强，更多的是观望心态。

成交量冷淡，必然影响到成交价。

因为楼市下行过程中，往往是买房的不急，卖房的急。

唯一的办法就是降价。

过去二手房一天一个价：是几万几十万的涨。

现在二手房一天一个价：是几万几十万的降。

二、二手房价：三连跌

今天，也就是1月16日，国家统计局发布了2022年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

不出意料，上海的二手房价格再度下滑，这已经连续3个月下跌了。

1 0月份，上海二手房成交价环比下跌了0.4%。

11月份，上海二手房成交价环比下跌了0.5%。

12月份，上海二手房成交价环比下跌了0.5%。

成交量大幅减少，成交价连续下挫。

如今上海的二手房市场可谓是量价齐跌。

最近很多自媒体都在鼓吹上海房价很快上涨，甚至往常的热度又卷土重来。

但翼哥认为：

一旦下行的趋势形成了

短期内想逆转这个趋势将是非常之难

其实，翼哥在10月份、11月份就预料到12月份的情况了。

当时翼哥这样说的：

二手房是市场主导因素更大，一旦形成下跌趋势，对市场的冲击很大。

任何一个市场，尤其是二手房市场，一旦形成下行趋势，再要回头上升，将是非常之难。

当下的上海二手房市场不只是凉，实际上已是非常寒冷。

上海楼市的全面回暖得个几年的功夫。

至少 2023年回头是不太可能！

现在，翼哥还是维持这样的看法！